欢迎进入贵州自考网

距离贵州自考报名还有【 】天

距离贵州自考考试还有【 】天

当前位置:首页>自考真题

自考法律专业《房地产法》测试试卷(一)答案

时间:2017-06-07         http://www.gzzkzsw.com

  一、单项选择题

  1. [解析]土地是万物之本,具有基础性和永续性,其本为连绵无垠之物,但房地产法关注的是宗地,即土地权属界线封闭的地块或者空问。需要指出的是,宗地并非平面的,而是立体的。答案为 D

  2. [解析]集体土地所有权的主体比较复杂。集体土地既可出是乡(镇)农民集体所有,也可以是村或者利内村民小组内的农民集体所有。凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在的,土地应确认给村民小组农民集体所有,发证到村民小组农民集体;由村内各废集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组(原生产队)土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的,应本着尊重历史、承认现实的原则,对这部分土地承认现状,明确由村农民集体所有。答案为A(2 P58)。

  3.[解析]我国目前除海域使用权器记外,基本实现了属地登记。答案为C(2P,。)。

  4.[解析]总登记和初始登记都是不动产登记的开端,是后续程记的基础。但二者不是一个概念。总登记作为一种全面登记,不局限于初始登记。虽然总登记也要求当事人提出申请但实务中,总登记往往不收登记费用。此外,在程序上,总登记有通告和公告,而初始登记只在必要时进行公告。答案为D(2P。。)。

  5[解析]集体土地征收作为对集体所有权的一种剥夺,在实质上和程序都有严格的条件,这些条件包括(】)公共利益;(2)足额补偿,妥善安置;法定的程序。答案为D(3P r7)。

  6 [解析]由于土地的用途和使用条件是山二L地利用总体规划和城乡规划确定的,斟此,土地利用总体规划和城乡规划是土地用途管制的基础。答案为A(3P82)。

  7. [解析]小产权房的“小”强调的是小产权房的购买者不能取得房屋的所有权。但是,这并不意味着小产权房一律不存在合法的所有权。农村宅基地上建设房屋的产权属于农民,集体建设用地上建设房屋的产权属于合法投资建设的单位和个人。所谓“小”,是指购买这些房屋的城镇届民不能取得房屋的所有权。答案为R(3Ps,)。

  8.[解析]《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。答案为B(4r。一)。

  9. 0[解析l2012年,最高人民法院公布r《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》,对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规定、并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。答案为B(4P,。。)。

  10.国[解析]《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建进用地法律和政策的通知》明确规定:“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用极不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利朋总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时,所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转,必须是符合规划、依法取得的建设用地,并不得用于商妯住宅丌发。”答案为D(4P106)。

  11. [解析]建设行政主管部门应当自收到申请之日起1 5日内,对符合条件的申请颁发施工许可证。答案为C

  12[解析]投标的法律性质属于要约,故A错。根据《招标投标法》第29条的规定,投标人在招标文件要求提交投标史件的截止Oil列前,可以补充,修改或者撤回已提交的投标文件。并书面通知招标人。补充、修改的内徉为投标文件的组成部分,故B错。招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式,一般不得超过投标总价的2“,最高不樽超过50万元,招标人不得挪用投标保证金,故D错。答案为C(5P)

  1 3 [解析l根据《建设T程质量管理条例》第12条规定,必须实行监理的利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程主要包括:(1)使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目;(2)使用国外政府及其机构贷款资金的项日;(3)使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。答案为D(5 P)。

  14.[解析]按交易客体的受限程度不同,房地产交易可分为受限交易和非受限交易。受限交易包括划拨土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性的住房及其占用土地使刚权的交易等,非受限交易指商品房交易等。答案为D(6p)。

  15.0[解析]按套内建筑面积计价或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权髓记面积发牛误差的处理方式.,合同术作约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。答案为C(6P)。

  16 [解析]商品房最主要的功能是居住功能,此外还可能具有一定的投资功能。商品房功能广告往往为r迎合购房人对上述功能的追求,在广告宣传中突出描述楼盘在居住E的舒适与温馨,在资产增值上均巨大潜力等。答案为C(6P)。

  17. 0[解析]根据《商品房屋租赁管理办法》第1 2条,房屋租赁期问内,冈赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的原房屋租赁合同继续有效。答案为F(6 P)。

  18解析《城rI房地产管理法》第57条规定房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等,A项正确。上述三类中介机构中,房地产价格评估机构和经纪机构除一般的工商管理外,还受住房城乡建设部门的行业管理,B项错误。房地产咨询机构的情况比较复杂.除专门的房地产咨询机构外,许多律师事务所、般陆的咨询公司、投资银行、财务公司也从事房地产咨询业务,(:项错误。答案为A(7P))。

  19 0[解析j房地产估价机构应当在其资质等级许町范围内从事估价业务。其中.+级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价,lk务;二级资质房地产估价机构可以从事除公_J卜市、企业清算以外的房地产估价业务;三级资质房地产估价机构可以从事脓公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产1jij价业务;而暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇拆迁、在建1,程抵押以外的房地产估价业务。答案为A(7P)。

  20. 0[解析]与一般的委托代理不同商品房包销下,包销商拥有独家销售权。其包销行为具有排他性。包销商的排他性丰要表现在两个方而:(1)开发商不得再自行销售由包销商包销的商品房;(2)丌发商不能将约定范围的商品房冉允许第二家销售,哲则就构成违约。答案为C

  21. [解析]依据《物权法》第72条约规定.业主对建筑物号有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不褂以放弃权利不履行义务.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其列共有部分享有的共雨和共同管理的权利并转让。业主依据法律规范、合同以及管理规约。对共有部分享有使州、收益、处分权,并按照其共有部分的价疽,分担共有1:祁分修缮费及其他负担。答案为B(8P,)。

  22囝[解析]依据《物业管理条例》第11条,下列事项由业主共同决定:(])制定和修改业主大会议事规则,(2)制定和修改管理规约;(3)选举业{委员会或者更按业主委员会成员;(4)选聘和解鹏物业服务企业;(j)筹集和使用专项维修资金;(∞改建、重建建筑物及其附属设施,(7)有关共有和共同管理权利岫其他雨大事项。答案为B。

  23解析资质审批部门应当白受理企业申请之『【起20个T作日内,刘符合相应资质等级条件拘企、I,核发资质证书。答案为1孔8P),

  24解析前期物业服务合lriJ以约定期限;但是,期限未满、业f委员会与物业服务仓业签订均物业服务合同生效的.前期物业服务合同终止(《物业管理条例》第26条)。答案为B(8 Pu。)。

  25. [解析]物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业土应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经、眦丰大会同意,可以山物业服务企业维修养护,费用南责任人承担(《物业管理条例》第56条)。答案为C.(8 P)。

  26.[解析]抵押财产折价、拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足的部分由债务人清偿。答案为B(9Pio,)。

  27.[解析]担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的三十倍,超过三十倍的,应、’追加实有资本。答案为C,(0P。,,)。

  28.[解析]经济适用住房购房人的退出形式包括取得完全产权、政府回购或向市场出售等三种力式。答案为DC10P)。

  29. [解析土地使川税每平方水年税额如下:(1)大城市15元至3 0元;C2)中等城市1 2元至24元;(3)小城市0 9元至18元;(4)县城、建制镇、T帕‘区0 6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府应当在上述规定的税额幅度内,根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件。确定所辖地区的适用税额幅度,市、县人民政府应、’根据实际情况,将本地区土地划分为若干等级,在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额旧度内,制定相应的适用税额标准,并报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。答案为D。

  30[解析]本题考核契税的征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的,不征收费税。土地使)HJ权转让中的农村集体土地承包经营权的转移U及土地、房屋枞属的典当、继承、出租或者抵押等,均不属于契税的征收范同。答案为B。

  二、多项选择题

  3l[解析]法律上区分动产和不动产,主要足考虑到动产和不动产在经济价值以及利用方法等各方面的差异,在调整上需要采取不同的原则。具体而言:(】)《物权法》对动产和不动产物权的变动规定f不同的要件。不动产物权变动一般以登记为生效要件。而动产物权的变动则一般以物的交付为要件。(2)权利类型不吲。建设刚地使用权、地役权等用益物权以不动产为Ⅲ;而动产质权、留置权则以动产为限。(3)诉讼管辖不IFIJ。水动产发牛的纠纷,由不动产所在地法院专属管辖;而动产的诉讼管辖则比较灵活。(4)在涉外物权法律关系中的准据法不同。涉外不动产物权羌系,适用不动产所在地(日)的法律,而涉外动产物权的准据法则没有这种强制性的规定。答案为ABCDE(lP)。

  32[解析:本题中ARcF,项属于《宪法》对土地的相关规定,而T)项属于《城市房地T管理法》的规定。答案为ABCE(3P7。)。

  33囝[解析]可以由县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权响:

  (1)到家材天用地和军事用地;

  (2)城市基础设施用地利公益事业用地;

  (3)国家熏点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,f 4)法律、行政法 规规定的其他用地,明确列举出来的有:①临狱:②劳教所;③戒毒所、看守所、治安拘r所、l睫容教育所。答案为ABCDF.(4P)。

  34[解析]房地产交易按照不同的标准可以划分为不同种类按交易客体存在状况的不同,可分为单纯的土地使用枞交易、商品房预售和现房销售等。答案为C.DE(6P);

  35解析]依据《专项资金管理办法》第25条,下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:(1)依珐应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(2)做法应当山相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用,(3)应当南当事人承担的凼人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(4)根据物业服务合同约定.应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费川。答案为ABCE

  三、名词解释题

  36[答案]学理上把不能移动或者移动会损害萁用途和『介值的物称为不动产。不动产{耍指上地及土地l的定着物

  37. [答案]土地利用总体规划是在一定行政区域内,根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件,对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。(3P)

  38.[答案]房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。(6P)

  39. [答案]房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

  40. [答案]房地产开发融资,是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。(9P)

  四、简答题

  41.简述房地产的特征。

  答:(1)房地产是不动产的一种,与土地密不可分。

  (2)房地产不仅包括物质实体,还包括依托于物质实体上的权利和利益。

  (3)房地产既包括房产,又包括地产。

  42. (5P20)简迷合作开发的特征。

  答:合作开发具有下面的特征:

  (1)合作开发中负责具体开发的一方必须具有房地产开发资质。

  (2)合作开发双方当事人共同投资、共享利润、共担风险。

  (3)合作开发的双方当事人在最终分配利润前,开发的项目在法律上属于提供开发载体的一方当事人。

  43.(7P)简述房地产经纪机构作为居闻人的权利义务。

  答:(1)居问人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。

  (2)居间人未促成合同成市的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

  (3)居间人还有如实报告的义务,应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,故意隐瞒与订茳合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

  44. (9P20)筒述居地产开发融资的种类。

  答:房地产开发融资可分为以下几种:

  (1)股权融资;

  (2)债权融资;

  (3)合作开发。

  五、论述题

  45. 试述我国房地产法的渊源。

  答:依立法机关的不同.H口法的效力渊源,实质意义上的房地产法主要包括下面几个层次:

  (1)宪法。

  宪法是国家根本大法、具有最高的法律效力。

  (2)法律。

  这里的法律是狭义上的法律,是指由全国人大及其常委会制定的规范性文件。

  (3)行政法规。

  行政法规是国务院为领导和管理国家各项行政工作,根据宪法和法律制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。

  (4)地方性法规。

  地方性法规是指地方国家权力机关为保证宪法、法律和行政法规的遵守和执行,结合本行政区内的具体情况和实际需要,依照法律规定的权限通过和发布的规范性法律文件。

  (5)行政规章。

  行政规章指国务院各部委以及各省、自治区、直辖市的人民政府和省、自治区的人民政府所在地的市以及国务院批准的较大市的人民政府根据宪法、法律和行政法规等制定和发布的规范性文件。

  (6)司法解释和指导性案例。

  司法解释是由国家最高司弦机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释。指导性案例中涉及房地产的案例,也是房地产法的重要渊源。习惯和各类合同示范文本也在房地产实践中发挥着重要作用。示范合同文本在调整房地产关系也起着不可忽视的作用。在房地产领域,还有一个处于最重要地位的规范渊源就是党和国家的政策。

  六、案例分析题

  46.[答案](1)王某与天龙公司之间的购房合同有效,因为在房屋来过户前,天龙公刊拥有赢套房屋的所有权和支配权。

  (2)王某可以取得房屋的所有权,因为在签订购房合同并办理过户登手续之后,符合不动产物权变动的髓记生效主义要求。(2P)

  (3)张某欲防止此种情形的出现,他应该在签订预售合同之后即办理预告登记。(2P)

自考法律专业《房地产法》测试试卷(一)

转载请注明来源 贵州自考网 www.gzzkzsw.com

贵州自考报名
贵州自考交流群
贵州自考资料试卷

贵州自考网汇聚所有自考信息是为广大考生提供方便,实际信息请以贵州招生考试院信息为准
声明:本站为自考民间交流网站,自考政策请各位考生以贵州省招生考试院、各市自考办通知为准
CopyRight 贵阳市南明区诚才云信息咨询服务部. All Right Reserved.
网站备案号:黔ICP备14001761号-10