2013年10月房地产法试卷名师详解

2013年10月房地产法试卷名师详解

一、单项选择题

1 0[解析]出让取得的建设用地使用权，依《城镇司有上地使用权出让和转i

暂行条例》第12条的规定，其最高年限按下列用途确定：(1)居住心地70年；

(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，(4)商业、旅游、

娱乐用地50年；(5)综合或者其他用地50年。答案为C,(4P，r)

2．@[解析]征收土地的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征

收基本农田、基本农H1以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷

的，由国务院批准；征收其他土地的，山省、自治区、直辖市人民政府批准·

并报国务院备案。答案为B(3P1。)。

3.@[解析]根据《城市房地产管理法》第1 5条和《城市商姑房预售管理办

法》第5条，商品房预售应当符合lF列条件：(1)已交付伞部土地使用权出

让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设T程规划许可证和施-许可证；

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工稃建设总投资

的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。答案为D（6，一。。）。

4 0[解析]国有土地租赁是出讣方式的补充，主要适用于原有建设期地困

发生土地转让、场地出租、企、№改制和改变土地用途后依法应、中商偿使用

的情形。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用垃．．还是利

用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。答案为A(4Pow,)。

5 0[解析]依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2】条t房屋征L救的补偿

方式有两种，El货币补偿和房屋产秘调换二货币补偿是指政府将被征收

房屋的价值，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人；房屋产权调换

是指政府用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权。被

征i嵌入可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。答案为C(4P，。)。

6，0[解析]依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第]6条的规定-房屋征收

范酮确定后，不得在房屋征收范围内实施新硅、扩建、改建房屋开口改变房

屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不fl补偿口答案为

B(4P口8)。

7.0[解析]《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12条要求市、县级人民政府

作出房屋征收决定前，进行社会稳定风险评估。如果房屋征收决定涉及被征

收人数量较多的，还应当经政府常务会议讨论央定。答案为R( 41J，，)。

8 0[解析]根据《宪法》（第10条）、《物权法》（第47条）和《土地管=哩法》（第

8条）的规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊匠的土地，

除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留

地、自留山，属于农民集体所有。答案为iC2Pds)。

9.O[解析]转移登记俗称过户登记，是指不动产物权从转让人转移到受让

人eJ办理的登记。《土地登汜办法》没有将转移登记作为独立白自髓记类

型。而是融人变更登记的范畴，但是《房屋臀记办法》则把转移赘1E作为独

立的登记类型，更符合交易实际和交易习惯，也与许多国家卡¨地区立法例

一致。答案为C(l P68)。

lo.Q[解析]《合同法》第239条明确规定，出租人出卖租赁房屋鼬，应当f+

出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优二先购买的

权利。该规定确立了承租人的优先购买权。答案为A（6P一。一）。

ll. 0[解析]根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第z8条，被征收人在

法定期限内对补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，彳F补偿央

定规定的期限内x不搬迁的．由作出房屋征收决定的rH、县级__人民政府

依法申请人民法院强制执行。答案为C(4P』，)。

12．@[解析]房地产抵押合同是当事人在自愿、平等、意[表示真三其的基础

额为职工本人L一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。职

工个人缴存的住房公积金．山所在单位每月从其工资巾代扣代缴。答案

为B(lOP删)。

13解析］国家对房地产交易的管制主要体现在以下三个方面 ：（］） 禁止特定种类的房地产的 交易；（ 2〕 规定特定种类的房池产交易的前前置条件（3）价格管理答案为D

14.［解析］房屋交付时 ，套型与设计图纸 一致，相关尺寸也在约定的误差 范围内 ，维搏总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超州约 定的误差范围，合同中未约定处理方式的 ，兴受人可以退房或者 与房地 产开发企业重新约定总价款 z 买受人退房的、内房地产开发企业承担连 约责任 答案为 A( 6 P145 ） 。

15.［解析］房地产开发企业应当对所售商品房承扣质量保修责任 。当事 人应巧在合同中就保修范固 、保修期限 、保修责任寺内容作出约定 。保 修期从交付之日起计算 。商品住宅的保修期限不得低于建设了程承包 单位向建设单位 用具的质量保修书约定保修期的存续期 。答案为，C

( 6Pm ） 。

16. 解析］根据法律规定 ，当事人以房犀利货合同未按照法律 、行政法规 规定办理哥哥记备案手续为由 ，请求确认合同无效的 ，人民法院不予支 持 答案为 C(6Pm ) ,

17.［ 解 析］ 房原所 有 权 利 土 地 的使用权 必织 同处分。答 案 为 C( 6P1ss ） 。

18. 解析］依据《房地产估价机构管理办法 机 新设立中介服务机构的房 地产t'i价机构资质等级应当核定为 二级资质，设  1年的暂定期 。答案为

19.G〔解析］《房地产估价机构管理办法》第 32 条禁止房地产估价机构的下 列行为 ：（ l）涂改 、倒卖 、出租、出借或者以其他形式非法转 il：资质证书 i

(2） 超越资质等级.1ll!. 务范围承接房地产估价业务；（ 3） 以迎合高估或者低 估要求 、给 f, 回扣、恶意压低收费等方式近行不正当竞争 ；(,t ） 违反房地 产估价规范和标准 ；〈日出具有虚假 记载 、误导性陈述或者豆大遗 漏的估 价报告 ；（6 ）擅向设立分支机构 ；（ 7）未经委托人书面同意 ，擅自转让受托 的估价业务；（8）法律 、法规禁止的其他行为 。答案为 C( 7P173 ） 。

20. 解析］共有部分需要共有人合理使 J+1. 业主基于对专有部分特定使 用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其々有部分相对应的外墙面等共 有部分的 ，不应认定为侵权 ，但违反法律 、法规 、管理规约，损＇＆他人合法 权益的除外 。答案为A(  8P1,1 ） 。

21. ［ 解析］依据《物业管理条例》第 ll、12 条 ，业 主大会作出以下决定 ，应 当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以 仁的业主并且占总人数 2 /3  以上 的业主同志 ：（ l)筹集和l使用专项维修资金；（2）改建 、efi：建建筑物及其附 属设施。业主大会作出以下诀定，应当经专有部分占建筑物总面积过半 数的业主且占总人数过半数的收 主｜司惹 ：(1） 制定和修改业主火会议事 规则；（2 ） 制定和｜修改管理规约 ；(3 ）选举业主委员会或者更换业主委员 会成员 ；（4 ）选聘和解聪物业服务企 、lk. Ci ）有关共有 和共同管理权利的 其他重大事项 。答案为 BC8P1ss ） 。

22. ［解析］《资质管理办法 》第 6 条要求新设立的物业服务企业白领取营 业执照之 LI起 30  日内，向丁商注册所在地直辖市 、设区的巾的人民政府 房地产中管闷 门申请资质。答案λl C( 8P1,s 〕 。

23.解析］违反有关规定，物业管理企业将 一个物收管理 l三域内的全部 物业管理一并委托给他人的，阳县级以上地为人民政府房地产行政主管 部门责令限期改正 ，处委托合同价款 30% 以上 50% 以下的罚款；情怕严 重的 ，由颁发资质证书的部门吊销资质证书 。答案为D(SP川〕 。

24.［解析］直辖市 、市 、县人民政府建设（房地产 ） 主管部 门或者负责管理 公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之 IJ 起 30  日内，通 知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住 宅专项维修资金账 面余额划转至业主大会开茫的住宅专项维修资金账户 ，并将有关账口等 移交业主委员会 。答案为 D( 8P m ） 。

25. ［ 解析］房地产抵押设立后吨 抵押人没有丧失对房地产的处分权 ，抵押 人依然享有对该房地产 出租的权利．在这种情况下 ，｜口l   房地产上就存 在着抵j1jl权利｜租赁仪叫种权利 z    《 物仪法 》第 191 条规定 ·抵押期间，抵 押人经抵押权人同意可以转让抵押的财产 ；抵押人未经抵押权人的同意，不符铭’ii：抵押财产‘ 伺受ii.人代为清倍的除外 。答案为 DC9P 川 〕 －

26. ［ 解析］其他房地 产开发贷款 ，是指住房 、商业川j刀开发贷款以外的土

27囝[解析]违反相关规定，未取得资质证书从事物业管理的。由县级以上

地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20

万元以下的罚款；给业主造成损失的．依珐承担赔偿责任（《物管理条

例》第60条第1款），答案为B(8P，。。)。

28. 0[解析]相邻关系的客体艘不是不动产和动产本身，而是由行使所

有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益，如剥噪

音进行限制，对于不动产和动产本身的归属并不发生争议。答案为D

(2Pu)。

29. 0[解析]根据《房地产经纪管理办法》第11条，房地产经纪机构及其分

支机构应当自领取营业执照之口起30日内，到所在直辖市、市、县人民

政府建设（房地产）主管部门备案。答案为D(7F．。，)。

30.Q[解析]相对于普通的代理而肓，包销商拥有更为广泛的销售权限。

包销商Xd包销的商品房享有销售权，不仅有权获取包销基价与销售价之

间的差价，还可以根据商品房市场的供求状况白行决定商品房的销售价

格。答案为C（7尸，，。）。

二、多项选择题

31. 0[解析]《土地管理法》第4条按土地用途，将土地分为三类：(1)农用

地，即直接用于农业生产的L地，包括耕地、林地、草地、农田水利川地、

养殖水面等；C2)建设用地，即建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅

和公共设施州地、1j矿周地、交通水利设施J H地、旅游用地、军事设施用

地等：(3)术利用地。答案为ABC( 3Ps。)。

32. 0[解析j依据《城市房地产管理法>第38条，下列房地产不得转让：(1)以转

比方式取得土地使用权的不符合本法第39条规定条件的s(2)司法机关和行

政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)依法收回

土地使Jj{权的；(4)共有房地产未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争UL

的；(G)未依法登记领取权属i让_Lj的；(7)法律、法规规定r禁止转让的其他情

形。答案为ABcDE(4尸．。，)。

33. 0[解析]依据《物业管理条例》第11条，下列事项南业主共同决定：(1)制定

羽l修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；r3）选举业主委员会或

者更换业主委员会成员; (4)选聘和解聘物业服务企业；(5)筹集和使用专项

±维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利

的其他重大事项。答案为.rF3F×SP腼）。

34国[解析]依《物权法》第180条的规定，可以抵押的房地产主要包括：(1)房屋

及其他土地附着物。(2'建设用地使用权．(3)土地承包经营权。答案为CD

(9P10z)。

35.囝[解析j与提供的中介服务棚对应，《城市房地产管理法》笫5 7条规定

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地

产经纪机构等、，答案为AB(1(7IJihT)：

三、名词解释题

3s. 0[答案厨产税是以城镇虏产为征税对象，以房产余值或房产租金收

人为汁税依据而征税的一种房地产税。

37 0[答案]存量房是相对下房地产开发商投资新建造的商品——增量房

而言的，它是指已被购买或白建并取得所有权证书的房屋，即通常所说

的二手房。(6Pi。，)

38◇[答案]J也役权是按照合同约定.用川帅E人的不动产，“提高自己的不动产

的效益的权利。(2P。7)

39 0[答案]经济适用住房，足指政府提供政萧优惠，限定套型面积和销售

价格，按照合理标准建设．面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障

性质的政策性住房。

40[答案]个人住房贷款（以下简称贷款j是指贷款人向借款人发放

的用于购买自用普通住房的贷款。

四、简答

41（SP，。．）简迷物业服务企业的法律地位。

答：(1)物业服务企业的管理权幂源于物业服务合同授予的权限。

(2)物业服务余业与Uk I大会或业主在法律地位『一是平等的。

（3）物业服务证业与业I大会、业1委员全必须陵法依约建市合作

关系。

4 2（S尸。）简述土地管理制度的基夯内容。

答：(1)土地利用管理制度、上地利用管理制度可划分为-地用途管制

制度和土地节约集约利用制度，其巾土地用途管制制度义可细分为：①土地

规划计划制度，②农用地转用审批制度；③基本农田保护制度：④耕地动态

平衡制瞍；⑤土地开发整理复垦制度。

(2)土地市场管理制度。土地市场管理制度包括土地级市场管理制

度、土地二级市场管理制度、上地税收制度和土地价格管理制度。

(3)土地征收征用制度。土地征收征用制度主要包括：①征收征用的补

偿标准的确定；②征收征用的审批权限；③征收征朋的程序。

(4)土地执法监察制度。土地执法监察包括对土地违法行为的认定和

法律责任的追究。

43 (6Pn。)简述房地产交易的特征。

答：(1)房地产交易是平等主体间的法律关系。

(2)房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，既要求当事人签订

合同，还要求当事人办理权属臀记手续。

(3)房地产交易行为受到政府的管制和调控。

44.(7P-s。)筒述屠地产中介服务的主要特点。

答(1)房地产中介服务眦房地产中介机构的名义开展，房地产中介人

员不得以个人名义承接房地产中介业务或收收费用。

（2j房地产中介服务是一种委托服务。居地产中介服务足受当事人委

托进行的，中介服务机构充当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，

提供当事人所要求的服务。

(3)房地产中介服务是一种有偿服务。房地产中介服务是一种有偿性、

服务性的经营活动．委托人应、q按照一定的标准向房地产中介服务机构支

付报酬、佣金。

五、论述题

45（8P i,村）论述建设单位的前期物业管理叉务．，

答：(1)通过招投标方式选聘物业服务企业。

①招投标是法定的选聘方式。

②经批准在特定情况下采用协议方式。

③选聘应签订书面的前期物业服务合同。

④前期物业服务合同的期限。

(2)制定临时管理规约。

①临时管理规约的内容和原则。

建设单位l应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使

用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临州管理规约

应当承担的责任等事项依法作H约定。建设单位制定的临时管理规约，不

得侵。薛物业买受人的合法权益。

②建设单位明示和说明义务。

建设单位应当在物业销售前将临刚管理规约向物业兴受人明不，并予

以说明。，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当xi崖守l临刚

管理规约予以书面承诺。

(3)其他重要义务。

①物业共用部位，共用醋施的权利保障和交接查验。

②物业管理资料的移交。

③物业管理用房的配置。

④承担物业的保修责任。

六、案例分析题

46[答案l(1)白云公司可以将已出租的房屋抵州给蓝天公司，无需取得

顺昌公司的意。因为白云公司拥有别已出租房屋的所有权，符合我国

《物权法》规定的不动产抵押的条件划．根据《物权法》第1DO条规定：订

立抵押合同前抵押财产已出租的原租赁关系不受设抵押权的影响。故

而已出租的厨屋在满足《物权法》规定的不动产抵押条件的前提下可以

进行抵押，并月无需经过承租人的同意。(9P。。。。m)

(2)抵押权不成立。根据我国《物权法》规定：不动产抵押的，应当办理抵

押登记。抵押权自登已时设立。（9 P2i'5）

(3)蓝天公司在债务履行期限届满时可以与白云公司协商以抵押房屋折

价或者以拍卖、变卖该抵押房尾所得的价款优先受偿；若未达成协议的，

蓝天公司可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房屋。顺昌公司提m异议不

能成立，因为蓝天公司行使抵押权是按照法律的规定行使自己的合法

权利。但是，根据我围《物权法》的规定，监兀公司在行使抵押极时不得

干扰顺昌公司对该房屋的租赁权。(9F：。。)

(4)蓝天公习无权向顺昌公刊收取租金，以充抵白西公司的债务。根据

合同的相对性原理租赁合同订立的双方是顺吕公司与白五公司．故而

该租赁合同的约束力仅限于双方当事人。

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